Envie uma mensagem
Chat
online
Fale com um consultor
Fale via whatsapp
BLOG

Compra e venda de imóveis: principais cuidados para ficar atento!

03/01/2019

Quando o assunto é compra e venda de imóveis é essencial ter as informações certas em mãos para se beneficiar o máximo possível do que essas transações trazem ao seu bolso. Afinal, os ganhos podem ser muitos, mas é preciso, antes, agir racionalmente e ter conhecimento sobre o que se está fazendo.

Por mais que investir em imóveis seja tão seguro quanto a poupança — e extremamente mais rentável do que a mesma — e demais investimentos de perfil conservador, é preciso sabedoria e cautela a fim de extrair o máximo dessa possibilidade. 

Às vezes, levados por uma primeira impressão que foi positiva, alguns investidores sem a devida experiência na área acabam realizando uma compra precipitada ou mesmo vendendo um imóvel no momento errado, desperdiçando as chances de obter lucros maiores e se complicando desnecessariamente.

Por esse motivo, neste post, vamos nos aprofundar em alguns cuidados para ficar atento no momento de investir em imóveis, a fim de que você faça da maneira correta e obtenha os ganhos que vem buscando. Confira!

Compra

Aquela velha máxima que diz “quem compra imóvel, não erra” segue sendo verdade, já que é um investimento que não oscila tanto como o mercado de valores quando há uma crise ou um banco declara falência.

A solidez da compra de um imóvel e o quanto ele se valoriza ao longo dos anos é algo que, de fato, atrai um grande número de pessoas interessadas em adentrar nesse universo e ter uma segurança maior naquilo que vão investir.

Afinal, investimentos como a poupança — que tem sido uma das opções mais populares por tantas décadas — já vêm sendo desmitificados e as pessoas cada vez mais conhecem outras opções que são tão seguras quanto, porém muito mais rentáveis, como é o caso dos imóveis.

Considerando esses aspectos, a seguir, vamos explorar os principais pontos para se estar atento quando o assunto for adquirir um imóvel como investimento. Leia para se sair bem em seu investimento imobiliário!

Identificar o valor disponível para investir

Não adianta você ter como meta um investimento em imóveis que seja alto demais e que complicará a sua vida financeira, não é mesmo? Até porque, em casos assim, você precisará contar com empréstimos e ter a certeza de que será capaz de arcar com essa dívida. Além do mais, se no final disso tudo o imóvel não render o quanto você esperava (mesmo que renda bem!) você terá prejuízo na relação custo-benefício do investimento feito naquela propriedade.

Por isso, um item básico antes de se pensar em comprar imóvel para investir é verificar o valor disponível para tal empreendimento. Assim, você tem uma perspectiva realista do que pode fazer sem impactar negativamente o seu orçamento. Lembre-se que suas despesas mensais e seu estilo de vida não podem ser drasticamente afetados por tal decisão. Se isso acontecer é porque algo está errado. Tenha sabedoria e lide com seus recursos corretamente para de fazê-los crescer.

Escolher o tipo de imóvel

Existem diversos tipos de imóveis e cada um deles atende a um público diferente de acordo com a faixa de renda que fazem parte. Uma pessoa com um bom poder aquisitivo, que busca imóveis na zona sul, por exemplo, prefere um loft ou cobertura do que um apartamento com uma configuração mais comum sem área externa e outras vantagens.

Por isso, tenha discernimento sobre os vários tipos de imóveis que há para investir e os perfis de compradores que possivelmente atende a cada um deles.

  • Cobertura: apartamento de dois andares no topo do prédio no qual o segundo andar dispõe de área aberta e espaço para lazer. Combina o conforto de casa com a segurança e a comodidade de um apartamento;
  • Duplex e triplex: apartamento que tem dois ou três andares, mas que não necessariamente dispõe da área de lazer de uma cobertura;
  • Loft: apartamento de dimensões maiores e sem divisórias, geralmente com arquitetura sofisticada e que também atrai compradores de buscam imóveis de alto padrão;
  • Casa em condomínio: além de serem mais seguras por estarem dentro de um local restrito, residências desse tipo costumam contar com excelente infraestrutura, sendo esta outra razão pela procura dos compradores;
  • Casa geminada: de estrutura mais simples na qual divide um mesmo terreno para duas propriedades independentes, costuma ser uma boa opção se levados em conta outros quesitos como localização e perfil do comprador;
  • Casa: mesmo com a insegurança predominante no país, ainda existem pessoas que preferem o espaço e a privacidade que só uma casa tradicional pode oferecer. Se for uma compra bem pensada, é um bom investimento;
  • Apartamento: geralmente, avalia-se o número de cômodos, quartos e vagas de garagem e se existe algum benefício extra como varanda e porteiro;
  • Kitnet: são versões reduzidas de um apartamento com um cômodo a mais entre quarto e banheiro.

É importante salientar ainda que estamos considerando apenas os imóveis no ambiente urbano. Na área rural é seguida outra configuração e outra lógica para investimento. Entenda bem a amplitude desse assunto para fazer a escolha certa.

Pensar na rentabilidade do investimento

Obviamente, quem investe quer retorno financeiro, concorda? Pois bem, se for tratar os imóveis como investimento não seja tentado pelo que atrai os olhos, mas sim o que será benéfico para o seu bolso. 

Você pode achar estranho tal recomendação em um primeiro momento, mas é um fato que nem sempre o imóvel que mais lhe agrada é o que trará melhores rendimentos. Imagine uma situação hipotética na qual você compra um pequeno apartamento próximo a uma universidade ou mesmo uma casa com vários quartos que pode se tornar uma república e trazer um bom retorno financeiro. Não seria uma boa ideia de investimento?

Provavelmente, nem um dos tipos dos imóveis citados no exemplo atendem aos seus interesses como morador, mas cabem muito bem nos seus objetivos como investidor. Isso significa que você deve ser sempre racional com os seus investimentos e ter uma visão correta sobre os negócios.

Verificar a valorização do imóvel no mercado

Seguindo o quesito racionalidade, não basta comprar um imóvel que seja somente bonito, mas que não terá qualquer valorização significativa no médio e longo prazo. O próprio exemplo que demos acima serve como um bom indicador disso.

Além do mais, aspectos como conservação e idade do imóvel impactam a sua valorização, pois caso não sejam novos, eles correm o risco de precisar de reformas e adequações para venda, que exigirão recursos extras de sua parte como investidor.

Por isso, avaliar com discernimento qual a real chance de valorização daquele imóvel no mercado é o que dirá se o seu investimento valerá a pena ou não. Considere esse aspecto com a devida cautela e tome a melhor decisão.

Analisar a localização do empreendimento

Um dos aspectos que mais valorizam um imóvel é sua localização. Inclusive, não é raro que propriedades não tão luxuosas tenham um bom apelo no mercado quando estão bem localizadas, seja na área central da cidade ou em um bairro bem estruturado com padarias, farmácias, bancos, praças, hospitais e todas as facilidades que venham a interessar ao futuro comprador de seu investimento.

Todavia, não basta pensar só no presente momento. Infelizmente, algumas regiões da cidade podem piorar com o tempo, como quando grandes obras mal planejadas são realizadas e afetam a vida daquela região. É preciso sondar bastante o histórico daquele local e contar com a ajuda de um corretor antes de dizer que encontrou a propriedade ideal para investir. 

Observar a documentação

Digamos que você já tenha seguido todos os passos apresentados até aqui e, de fato, tenha encontrado aquele imóvel que valha o seu investimento. Mais uma vez, antes de se empolgar e se dar por satisfeito, você deve observar a documentação a fim de garantir que aquela propriedade realmente poderá ser sua.

Afinal, se houver qualquer problema, seja na estrutura do terreno, dívidas, falta de habite-se ou mesmo o imóvel estar em nome de outra pessoa que não seja o morador que colocou à venda, tudo isso poderá trazer empecilhos na hora de concluir a negociação. E a única coisa que garantirá a transferência daquele imóvel para o seu nome é justamente uma documentação correta e de acordo com as prescrições legais. 

Na dúvida, conte com uma imobiliária e todo o amparo jurídico que ela tem a oferecer. Assim, você terá a tranquilidade de que poderá fechar o negócio em segurança. Além disso, saberá que o imóvel em que ficou interessado está nas devidas condições de ser vendido sem maiores dores de cabeça mais à frente.

Buscar informações sobre a construtora

Infelizmente, não é tão raro ouvirmos casos de apartamentos que apresentam problemas em sua edificação, não é mesmo? Algumas construtoras acabam se aproveitando da falta de esclarecimento do comprador no contrato para entregar uma obra que não corresponde ao que foi apresentado no material de divulgação. Em algumas situações, entregam um imóvel com um acabamento mais simples e demais limitações que ocasionam problemas vindos de uma construção ineficaz.

Nessas horas, a internet é uma grande aliada, já que hoje não é difícil acessar sites como o Procon. Também é possível checar reclamações ou até mesmo notícias diversas em portais e avaliações dos próprios usuários nas redes sociais dessas construtoras. No próprio Google, quando você realiza uma pesquisa sobre uma empresa, aparece no canto esquerdo qual a avaliação sobre aquele empreendimento, caso ele esteja no Google Meu Negócio. Aproveite a era da informação para estar mais bem preparado!

Venda

Agora que você já tem as informações que precisa sobre a compra de imóveis como investimento, precisa também conhecer como isso acontece na outra ponta do mercado, que são as vendas. Afinal, depois de comprar e ver o seu imóvel render chegará o momento de vendê-lo para obter o retorno do investimento feito. Com as informações a seguir você estará apto a realizar os procedimentos corretamente e colher os frutos da sua iniciativa. Confira!

Apresentar a documentação atualizada

Para vender imóvel dentro das conformidades da lei, você deverá apresentar tanto a documentação relativa ao próprio bem quanto seus dados pessoais. Abaixo apresentamos em detalhes cada uma delas.

Documentos do imóvel

  • cópia autenticada da escritura definitiva em seu nome e que esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
  • certidão negativa vintenária de ônus reais (histórico do imóvel dos últimos 20 anos a fim de apontar quaisquer dívidas);
  • registro de ações reipersecutórias e alienações emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, para garantir que o imóvel não esteve em negociação com uma terceira pessoa;
  • certidão negativa de impostos ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos;
  • cópia autenticada do IPTU daquele ano com as parcelas pagas até a data em que o negócio foi fechado;
  • averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões assinado pelo engenheiro ou arquiteto responsável com apresentação do registro no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia);
  • em caso de apartamento, apresentar certidão negativa dos débitos relativos ao condomínio.

Pessoa Física 

Você, como vendedor, deve apresentar ainda:

  • cópia da Cédula de Identidade (RG);
  • cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • cópia do Comprovante de Residência;
  • cópia do Comprovante de Estado Civil.

Além disso, serão necessárias as certidões Negativas de:

  • ações na Justiça Federal;
  • ações cíveis;
  • interdição, tutela e curatela;
  • executivos fiscais relativos às ações das Fazendas Estadual e Municipal;
  • protesto de títulos.

Para comerciantes, existem ainda alguns documentos específicos como: 

  • certidão de quitação de tributos e contribuições federais;
  • certidão quanto à dívida ativa da União;
  • CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91.

Como você notou, não é pouca coisa. Considere contar com uma imobiliária que lhe auxiliará no levantamento, organização e devido trato legal de todos esses documentos. Assim, você ganha tempo e consegue focar no que realmente importa, que é realizar bons investimentos.

Identificar um preço competitivo no mercado

Identificar um preço competitivo é essencial para realmente ver o seu investimento rendendo os frutos almejados. Imóveis de luxo e bem localizados, mesmo que usados, obviamente oferecerão um retorno maior do que um pequeno apartamento na periferia da cidade. Entender o contexto no qual o seu imóvel está inserido é essencial para identificar esse potencial competitivo.

Aqui, o quesito racionalidade entra mais uma vez. Você pode até gostar do imóvel que comprou e não há nenhum problema nisso. Porém, não vá confundir as coisas e achar que o preço que julga ser o ideal é o que ele realmente deveria valer no mercado, no momento de ser vendido.

Não é assim que as coisas funcionam na prática. Você deve levar em conta alguns detalhes, como:

  • Quantos proprietários aquele imóvel já teve antes de você?
  • Qual a idade do imóvel e seu estado de conservação?
  • Existem reformas que ainda precisam ser feitas para seu pleno usufruto?
  • Qual o valor do metro quadrado na região na qual ele está localizado?
  • Qual o tamanho do imóvel e do terreno?
  • Qual o perfil do comprador? Ele está disposto a pagar o preço pedido por esse imóvel?

Se você não se guiar por critérios objetivos, poderá se iludir sem ter a certeza de quanto vale o seu investimento. Não adianta, por exemplo, o imóvel ser bonito, espaçoso e bem estruturado se estiver em uma região desvalorizada da cidade. Uma boa ajuda nessas horas são as imobiliárias que têm ampla experiência e conhecimento nessa questão e, certamente, indicarão o melhor caminho para obter sucesso nesse processo.

Verificar as condições estruturais do imóvel

Pode ser que na época em que você fez o investimento, a casa ou apartamento em questão estava com toda a sua estrutura funcionado perfeitamente. Porém, com o tempo, e caso não houve a devida manutenção, costumam aparecer problemas diversos, seja na fiação, na encanação, na pintura ou mesmo o aparecimento de cupins nos vãos, pisos e demais partes de madeira.

Afinal, qualquer bem se desgasta com tempo e pode ser que, entre um compromisso e outro, acabe passando despercebido para você algumas falhas que tendem a aparecer com o impacto do vento, chuva, sol e tantos outros fatores que afetam a estrutura do imóvel.

Por isso, verificar as condições estruturais da propriedade antes de colocá-la à venda é essencial para que o próprio visitante interessado na compra não o questione no ato e faça o preço cair mediante uma possível negociação.

Considere ainda que, da mesma forma que você possa ter contado com o auxílio de uma imobiliária para encontrar aquele imóvel, o comprador poderá fazer o mesmo e aparecer naquela propriedade com um corretor capaz de identificar cada defeito aparente. O olhar treinado do profissional de imóveis vai perceber os diversos pontos que você, sozinho, ainda não havia se atentado e que poderia ter cuidado antes de anunciar a propriedade para venda. Pense nisso!

Observar a necessidade de reformas

Uma visita técnica antes de decretar a venda do imóvel é importante, pois é por meio dela que será identificada a real necessidade de reformas. Se for constatado que tal transformação é inevitável, então é importante que você cuide disso a fim de não só causar uma boa impressão ao comprador, mas também garantir que não surgirão quaisquer problemas mais à frente que possam ser motivo de insatisfação.

Como investidor, você deve enxergar as pessoas que compram de você como clientes e elas têm a possibilidade de voltar interessadas em um novo imóvel ou mesmo indicar suas aquisições para outras pessoas interessadas. Por isso, jamais cogite entregar algo que não poderá cumprir. Pense sempre no médio e longo prazo e mantenha os negócios caminhando cada vez melhor. Só assim será possível manter os seus rendimentos e fazê-los crescer ao longo do tempo.

Ficar atento às condições de pagamento do comprador

Em uma aquisição de alto custo como um imóvel é natural que as pessoas não tenham todo o dinheiro à vista, na maioria das vezes. Por isso, é importante ficar atento às condições de pagamento do comprador e fazer o possível para ter flexibilidade nesse momento. Sem isso, você limita as chances reais de alguém fechar negócio mesmo que esteja realmente interessado e disposto a realizar a compra.

Considere que a grande maioria dos compradores estão de olho em um empréstimo financiado por uma instituição financeira como um banco para conseguirem realizar o sonho da casa própria, por exemplo. Outros, mesmo que tenham boa parte do dinheiro em mãos, preferem dar um sinal maior de entrada e financiar o restante da mesma forma. Se você for inflexível e não souber lidar com tais questões, afastará os interessados sob essas condições.

Por isso, você deve se preparar para tais situações, para não restringir o seu próprio campo de atuação em seu investimento imobiliário. O auxílio de uma imobiliária, mais uma vez, pode ser um diferencial nessas horas, já que lidam diariamente com compra e venda de imóveis, fazendo com que você tenha maior tranquilidade na hora de concluir a venda.

Investir nessa área é, de fato, muito promissor a partir do momento em que você passa a conhecer os meandros do processo e como se adequar para obter os melhores resultados.

Toda a parte burocrática e também de encontrar o comprador ideal pode ser deixada para quem entende do assunto e atua frequentemente na compra e venda de imóveis. Imobiliárias que trabalham com imóveis de alto padrão são uma boa pedida, já que saberão indicar onde estarão as oportunidades mais próximas e como aproveitá-las.

Muitos são os aspectos aos quais você deve estar atento na compra e venda de imóveis. Por mais que esse seja um investimento seguro e sólido, isso não significa que você não deve se cercar de cuidados a fim de acertar na hora de alocar os seus recursos corretamente e se beneficiar do retorno obtido a partir disso.

Aproveite-se bem das informações que foram expostas neste post para alcançar os seus objetivos da melhor forma e aumentar seus rendimentos. É sempre hora de ir mais longe e alcançar novas metas!

Se gostou de conhecer os cuidados essenciais na compra e venda de imóveis, aproveite para saber mais sobre a documentação necessária para essas transações imobiliárias!

ASSINE NOSSA NEWSLETTER: