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Quais os cuidados necessários em um contrato de venda de imóvel?

13/09/2019
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Os investidores com perfil conservador apostam no mercado imobiliário de alto padrão, pois encontram nessa opção uma forma de obter ganhos importantes sem ter que abdicar da segurança. Para garantir o sucesso dessa iniciativa, é preciso que o contrato de venda de imóvel seja elaborado em observância aos ditames legais.

Trata-se de um acordo de vontades em que são criados direitos e obrigações. Para tanto, sua elaboração deve contemplar alguns requisitos legais para produzir seus efeitos jurídicos. Fizemos este post para mostrar as principais informações relacionadas a esse documento a fim de que você possa adotar os cuidados necessários na hora de fazer um investimento imobiliário

Qual o conceito e as características do contrato de venda de imóveis?

O contrato de compra e venda é um pacto de vontades em que o vendedor se obriga a transferir o domínio do imóvel ao comprador mediante a contraprestação (pagamento) em dinheiro. Todavia, o imóvel só será efetivamente do comprador depois de fazer a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Em relação às características, vamos destacar duas das mais importantes. A primeira consiste no chamado equilíbrio do contrato. Considera-se equilibrado quando o seu conteúdo cria direitos e obrigações sem favorecer uma parte em detrimento da outra. Por isso, qualquer dos envolvidos pode solicitar a supressão de cláusulas que sejam consideradas abusivas

A segunda das características decorre, na verdade, do princípio do Pacta sunt servanda, que significa que o contrato faz lei entre as partes. A aplicabilidade desse princípio contratual, em termos práticos, tem como consequência a criação de um dever de cumprir tudo que está previsto no documento. Portanto, leia com cautela antes de assinar e registrar em cartório.

Para que esse procedimento seja possível, a consultoria por meio de advogado pode fazer toda a diferença. Por isso, quando tiver a pretensão de fazer um investimento no mercado imobiliário, é oportuno cercar-se do apoio de um profissional especializado na celebração de pactos dessa natureza. 

Quais são os elementos da compra e venda de imóveis?

Para que o contrato tenha validade, ou seja, produza seus efeitos jurídicos, em seu corpo, por exigência legal, precisam estar descritos de maneira pormenorizada quem são as partes, qual é o bem e o preço. No que diz respeito às partes, os dados tanto do comprador quanto do vendedor devem estar descritos, como nome, CPF, endereço, estado civil, profissão. 

O preço é o segundo elemento essencial da compra e venda. Deve ser convencionado e fixado entre as partes, bem como estar de acordo com as leis do mercado imobiliário. Nas transações que tenham como objetos imóveis na planta, é importante verificar quais serão os índices aplicados no caso da necessidade de atualização do saldo devedor.

O emprego de indicadores como o retorno sobre o investimento (ROI) pode subsidiar a decisão de investir em um imóvel usado ou na planta. Essa análise será possível por meio do emprego das informações constantes no contrato. Por isso, é muito importante que os valores estejam discriminados, bem como que a forma de pagamento seja bem-delineada.

Precisamos ter bastante cautela no momento de elaboração do item que se refere ao objeto do contrato. Na aquisição de um conjunto de imóveis usados, exija a vistoria para confirmar se os termos do descritivo, geralmente anexado ao contrato, condizem com a realidade do apartamento ou da casa.

Apartamentos de alto padrão, por exemplo, quando adquiridos na planta, requerem a descrição detalhada do projeto. Além disso, deve haver a previsão dos prazos para que seja feita a entrega das chaves ao investidor. Esse dado é condição essencial para que seja feita uma análise do retorno do valor investido.

A ausência de qualquer um dos elementos essenciais do contrato tornará o pacto sem efeito. Por isso, não tenha pressa: leia o contrato com detalhes e busque ajuda profissional se for necessário.

Quais são os efeitos da compra e venda?

Os efeitos do contrato são classificados em principais e secundários. Os principais consistem na origem de obrigações recíprocas entre as partes. Isto é, o vendedor precisa entregar o imóvel no prazo e nas condições pactuadas e o comprador deverá efetuar o pagamento conforme acordado. Os efeitos secundários do contrato são, resumidamente, os seguintes:

  • a responsabilidade pelos riscos da obra ou do imóvel são do vendedor, já o risco em relação ao pagamento são do comprador;
  • a responsabilidade pelas despesas pode ser pactuada pelas partes. Caso tal cláusula não seja prevista no contrato, as despesas de escritura e registro ficarão a cargo do comprador;
  • o comprador tem o direito de reter o imóvel se o comprador não adimplir o pagamento do preço pactuado.

Quais são os cuidados fundamentais em um contrato de venda de imóvel?

Além dos aspectos jurídicos que devem ser analisados e verificados com muita cautela, o investidor precisa adotar algumas boas práticas para maximizar a possibilidade de fazer uma aposta financeira satisfatória. Nesse cenário, é importante seguir as dicas a seguir.

Verifique todas as cláusulas com atenção

Destacamos ao longo do texto que a adoção de cautela é fundamental antes de assinar o contrato. Nesse sentido, necessitamos fazer uma leitura de cada um dos itens constantes no contrato. Se for preciso, não hesite em procurar auxílio de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Exija a vistoria do imóvel

Tenha atenção para não comprar gato por lebre. Para tal, faça uma vistoria pormenorizada. Observe se a descrição do imóvel corresponde a realidade. Não raro, nos deparamos com resultados diversos daqueles especificados, principalmente em relação ao número e às dimensões das garagens.

Portanto, busque a parceria da construtora e cerque-se dos recursos e do suporte profissional que a empresa pode oferecer. Apoie-se na experiência de engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis para se certificar de que tudo está de acordo com suas expectativas.

Arquive os documentos de forma adequada

A organização é imprescindível em qualquer cenário. Porém, quando nos deparamos com um investimento imobiliário, essa cautela precisa ser rigorosamente observada. Portanto, guarde todos os documentos, contrato, ficha de vistoria, certidões negativas de débitos tributários etc. Esses dados poderão dirimir qualquer dúvida futura.

Neste texto, destacamos alguns cuidados necessários em um contrato de venda de imóvel. Tomar esses cuidados permitirá que a elaboração do contrato não deixe informações obscuras para nenhumas das partes.

Primar pela excelência na elaboração desse documento legal é uma medida que assegurará aos pactuantes a segurança jurídica necessária em prol do adimplemento das obrigações acordadas. O resultado não poderá ser diferente do que a satisfação de um negócio bem-sucedido.

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