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Direito imobiliário: o que todo investidor deve saber

29/01/2020
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O Direito Imobiliário é um tradicional ramo jurídico. Os seus métodos, procedimentos e conceitos são utilizados em diversas operações envolvendo imóveis, como a compra e venda, locações, incorporações, entre outros. De qualquer forma, independentemente do tipo de negócio que for realizado, é essencial contar com o apoio de um especialista no assunto.

Afinal, ninguém melhor do que um profissional do ramo para fornecer orientações e trazer um panorama real e atual sobre o mercado imobiliário. Além disso, é fundamental estar atento a todas as exigências legais para garantir segurança e respaldo jurídico em qualquer negociação mobiliária.

Quer saber mais sobre o Direito Imobiliário? Este post vai apresentar as principais informações sobre essa área. Acompanhe a leitura!

O que é o Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário abrange o segmento do Direito Privado que trata das normas que regulamentam as relações jurídicas envolvendo a propriedade imóvel de particulares — aquisição, perda, locação, compra, venda, posse, usucapião, financiamento, condomínio, incorporação, doação, cessão de direitos, entre vários outras. Ela também se refere ao direito de vizinhança e demais atos de registro de imóveis.

Nesse sentido, é correto afirmar que o Direito Imobiliário se baseia nas prerrogativas e negócios que um proprietário efetua em relação à propriedade de seus bens imóveis, envolvendo todas as relações jurídicas decorrentes desse vínculo.

Qual a legislação aplicável ao Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário está presente em diversos dispositivos ao longo de todo o ordenamento jurídico brasileiro. De uma maneira geral, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é a lei maior que disciplina a relação envolvendo os bens imóveis, principalmente no capítulo que trata sobre os Direitos Reais e Contratos.

No entanto, a maioria de seus artigos regulamenta a matéria de uma maneira simplificada e mais genérica, sem fornecer maiores detalhes, condições e consequências.

Diante da premente necessidade de normas mais concretas e detalhistas, foram surgindo outras legislações mais específicas com o intuito de garantir a existência de regras e padrões de conduta para disciplinar todo o tipo de transação envolvendo imóveis.

As principais leis que foram editadas com este fim são:

  • Lei do Condomínio (nº 4.591/64);
  • Lei de Locação (nº 8.245/91);
  • Lei do Sistema Financeiro de Habitação (Lei nº 4.380/64);
  • Lei dos Registros Públicos (nº 6.015/73);
  • Código de Defesa do Consumidor (nº 8.078/90).

Quais temas integram o Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário apresenta um amplo campo de atuação. Afinal, existem diversas modalidades de negociações envolvendo imóveis e as relações que regem a propriedade privada.

Os temas mais tradicionais do Direito Imobiliário são aqueles mais corriqueiros do dia a dia, como a locação, compra e venda, posse, usucapião, financiamento, condomínio, incorporação, doação etc. Além disso, o Direito Imobiliário também trata sobre as relações de investimento, em especial os Fundos Imobiliários.

Quais são os termos mais comuns dentro dessa área?

Assim como toda disciplina jurídica, o Direito Imobiliário apresenta alguns procedimentos burocráticos e mais complexos. Portanto, é natural que essa área apresente termos mais técnicos e específicos. Conheça, a seguir, os conceitos mais comuns desse ramo.

Matrícula

A matrícula é a identidade do imóvel, ou seja, é uma maneira de individualizar o bem. Ela é representada por meio de uma numeração única que deve ser protocolada no devido cartório de registro de imóveis próximo da região onde o bem está localizado.

A matrícula deve conter o endereço do imóvel, seus limites, a área, inscrição municipal e propriedades vizinhas, além da qualificação do proprietário do imóvel e todos os que o antecederam.

Trata-se de um documento de caráter público, ou seja, qualquer pessoa poderá ter acesso, em decorrência da publicidade desse ato — além disso, as informações que constam na matrícula apresentam efeito erga omnes, ou seja, valem contra todos e podem ser oponíveis a terceiros.

Promessa de compra e venda

A promessa de compra e venda é um dos principais contratos imobiliários — e também o mais comum. Ele representa o compromisso preliminar das partes de concluir a negociação no futuro. Não é uma simples opção ou preferência pela compra, mas sim uma garantia de que todo o negócio será finalizado. Entretanto, a mera assinatura do contrato não garante ao promitente comprador o direito de uso e gozo da propriedade.

Caso uma das partes desista do contrato e não exista previsão do direito de arrependimento, o comprador pode adquirir o direito real de cessão do imóvel, inclusive propondo demanda judicial para garantir o cumprimento.

Due Diligence

O Due Diligence é um termo originário do Direito Empresarial. Ele se refere à análise do nível de segurança jurídica no processo de aquisição de um imóvel. Trata-se de uma modalidade de auditoria.

O objetivo de identificar falhas e reduzir o surgimento de qualquer tipo de risco, inerente ao mercado imobiliário, mas que poderia prejudicar a continuidade da negociação — se o imóvel é objeto de litígio judicial, eventual possibilidade de fraude à execução, adequação da propriedade às exigências da lei ambiental e urbanística etc.

Escritura de compra e venda

A escritura de compra e venda é o documento público lavrado pelo tabelião de notas, cuja principal função é registrar formalmente o desejo de ambas as partes de concluir o negócio de compra e venda. Trata-se de um contrato que traz eficácia, validade jurídica e autenticidade ao ato.

Após a escritura da compra e venda no cartório de notas, esse documento deve ser apresentado ao cartório de registro de imóveis competente, ou seja, a serventia extrajudicial em que o imóvel está matriculado, para que as novas informações sejam atualizadas na matrícula e registro.

Quais são os melhores livros sobre Direito Imobiliário?

Existem ótimas doutrinas que versam sobre o ramo imobiliário. Confira alguns exemplos:

  • Direito Imobiliário Registral, do autor Nicolau Balbino Filho (editora Saraiva);
  • Teoria e Prática do Direito Imobiliário, do autor Gabriel Junqueira (editora Edipro);
  • Curso de Direito Imobiliário, do autor Hércules Aghiarian (editora Atlas);
  • Escrituração Imobiliária Aplicada, dos autores Carmem B., Marcio Pagliaro Gonçalves e Maury Rouede Bernardes (editora Renovar);
  • Comentários e Prática da nova Lei de Locação, dos autores Alexsandro Menezes Farineli e Cleidiane Araújo Mendes Bonfim (editora Mundo Jurídico).

Você deseja adquirir um imóvel, mas não sabe por onde começar? Aí está a importância de contratar corretores especialistas e com expertise suficiente sobre o mercado imobiliário para atuarem na assessoria. Afinal, esses profissionais reúnem experiência no Direito Imobiliário e dominam o conhecimento necessário para que você consiga efetivar excelentes investimentos! Portanto, não perca mais tempo e busque já uma imobiliária de confiança!

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